日期：2009-07-17　19:14:46

　　作者：aspdotnet　回复日期：2009-07-17　00:47:31　
　　lz啊，我看了一天终于看完了，，太谢谢你啦，了解了很多东西
　　有一个问题无论如何请你回答下
　　我刚定了个二手房，房屋总价六十多万，但卖家还差而是多万的贷款要我们垫。当时因为觉得房子还中意，也不想折腾，也看了两天房了，挺中介说没啥付的就当首付款很好办的，就答应了。
　　看这个帖子你都嫌买方垫资取契是麻烦事情都不想做的，我就急啦。是不是风险很大？我该如何交钱给他比较安全？需要中介陪同嘛？具体如何操作的好？毕竟二十多万是我全部积蓄啦。
　　请指教，谢谢了。
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　　这位朋友，关于这个问题前面有个同行兄弟说过了最为保险的办法。就是让业主找个担保公司，由你出那1%的担保费，如果在钱不多的情况下对大家都是保险的事情。当然，如果你认为这部分钱不应该你出又另当别论。
　　另外，按上面的办法，可能整个交易时间将会延长一些，因为毕竟担保公司审批什么的也是要时间的。所以如果感觉上业主也不是很不放心的人，而且业主同意在交付首期款与其赎契的时候交楼与你，那也未尝不可。毕竟有产权的人，跑得了和尚跑不了庙，也未必会有问题。关键是要在资金安全的情况下买到自己满意的房子~！
日期：2009-07-17　22:16:28

　　作者：lincons　回复日期：2009-07-17　19:41:20　
　　急！急！急！
　　请教楼主，我在北京，刚看好了一套二手房，总价180万，预计首付70贷110，业主在广东那边做生意，房子现出租。看过房后基本满意，准备出手，昨天已交给中介2万诚意金，现面临几个关键问题：
　　有些问题楼主已在前面谈过了，但我还是拿不准，希望能得到楼主针对性的回复指导，叩谢！
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　　1.委托出售的话，那么这个业主肯定是和他朋友做了公证委托。然后委托其朋友代为赎契过户的行为。如果这种情况还要用你的首付赎契的话，风险有点高。因为后面基本连业主本人呢也接触不到，谁来做居中担保呢？而且这个问题前面都说过了，建议找担保公司出款赎契。50万大约是5000块钱左右的费用。建议和业主商谈这个费用支付问题。当然你如果不想出这个费用，而业主也坚持的话，那么就两难了，总有要让步的一方。否则就要拿首期给其赎契。当中的利弊需要你自己考虑周详。

　　2.既然同意了去你朋友介绍的银行做，那由谁操作有什么问题呢？反正有人帮你盯着。和银行打交道除了费用多少的问题基本没有什么风险了。中介同意在你找的银行做，也算是让步了。如果还全部由你操作，他们也会担心的。毕竟还要对业主负责。尽管你认为自己光明正大，可中介未必这么想，他们也不熟悉你，防你一手，规避风险也是正常的，不必想太多。
　　3.很简单，中介费谈好了就写进合同，然后要标明所有应缴费用，如合同位置不够可作补充协议与合同同等效力便可。在列出所有费用后可标明在此费用外的任何费用都不予支付。否则违约方承担违约责任。
　　4.你卖楼的程序其实有点错误。付首期款肯定应该是在付契税之前的。因为对于卖家来说，买家付了契税，房子已经转名了。如果这个时候还没收到首期款那肯定是不放心的。我前面说过，付首期最保险的是在交易大厅申请过户后，交契税之前。如有问题请仔细看看前文。
　　5.我看了你的这个流程，不知道你在哪个城市，很有些颠倒。所谓的契税是包含在过户里面的。过户的最后一道流程就是交契税。所以你这个交契税和过户是后者包容前者的关系而不是承接的关系。正确的应该是：营业税个人所得税申报交款----买卖双方和房管所签订三方过户合同并交旧产证------房管所出应缴税单和交易费用单-----付首期-----交契税。
日期：2009-07-17　22:24:15

　　者：david0414　回复日期：2009-07-17　01:46:41　
　　楼主你好，本人在一个三线城市，正准备购买一套二手房，先有几个问题想请教一下。

　　1、我用公积金贷款，如果可以贷20W的话，银行是把20W打到我的账户上面，我再给把20W取出来以及我的首付款一起给卖家，对于卖家而已，相当于一次性付款，对吗？
　　2、我老婆不在本地，而且工作性质决定她不能有很多时间来办理相关手续，我可以全权办理相关手续吗？如果可以，怎么操作？
　　3、当时和中介谈的时候，相关的费用里面包括一个贷款手续费，请问这个合理吗？
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　　1.呵呵，这个想法比较天真。。。其实公积金贷款和一般的差不了多少，只是多了一道需要审批的程序，各地的要求各不相同，你可以自己去询问公积金中心。只是有一个问题你放心，放款的钱是不可能直接到买家账户的，房贷款往往是过户以后了。如果钱还直接给买家。。。。。
　　2.如果不写你老婆的名字那过户方面倒是没问题。只是贷款的话银行必须见本人的。各个银行规矩不一，有些一次两次就够了，有些啰嗦的可能要见个三四次。所以你需要和银行的工作人员打好招呼，一次搞掂。如果要写你老婆的名字而他不能前来，办个公证委托便可。
　　3.贷款手续费这个正常。只是要看数额才能知道合理不合理~！
日期：2009-07-18　09:57:54

　　作者：lincons　回复日期：2009-07-17　23:00:09　
　　非常感谢楼主的回复！
　　1、按您的说法，我是否可以直接跟业主挑明了说：你自己找担保公司把剩下的贷款搞定，我也不帮你赎契，大不了我多支付你手续费？
　　2、关于交易流程，我是在北京，现在的房子是06年买的，具体什么流程记不清了，好像是您说的，先到房管局，又到税务局，然后又返回的房管局，要是按照您说的“营业税个人所得税申报交款----买卖双方和房管所签订三方过户合同并交旧产证------房管所出应缴税单和交易费用单-----付首期-----交契税”，那我这次卖房交易有没有风险呢？因为中介跟我说的是上午交契税，中午的时间干好让买家给我首付，下午的时候房管局上班就可以过户了。

　　希望能再次得到您的指点！
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　　1.对的，就是挑明了说，摆明告诉他，为了大家的资金安全，只能这么做~！
　　2.我没到过北京做过交易，不知道具体的操作方式。在广州原来肯定是最后交契税的。这个问题你可以询问到时候要做交易的房管所。一般都有流程表的，你看看和中介的说法是否一致~！

日期：2009-07-18　11:58:22

　　作者：故园东望2009　回复日期：2009-07-18　11:11:05　
　　我有一个朋友买二手房，首付都付过了，买家不卖了，请问他该按合同的违约责任索赔、还是可以索取成交价与现在房价的差额？呵呵，当然是差额多啦！打官司可取吗？多谢！
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　　呵呵，不好意思遗漏了。如何索赔违约责任只能按照合同规定的违约责任赔偿来进行~！具体看合同规定吧~！
日期：2009-07-18　12:30:11

　　作者：lincons　回复日期：2009-07-18　12:02:48　
　　1、担保公司的责任如何确定，是到哪一步算完成担保义务，中介开始说等业主还清贷款就算担保公司的工作完成，我就要付钱给担保公司，对此，我认为有没有担保公司就不重要了，因为先前中介和银行的朋友都说过，可以让中介、我本人亲自陪同业主去还借款，如此看来，就算担保公司参与，两种方式的结果其本质是一样的啊，都是用我的钱替业主贷款，确保我付的钱是用来还贷而不是挪作他用。所以我让中介去问担保公司，能否在交完契税后、过户前，在已确认无误的基础上我再付担保公司价款并补齐首付，中介说先问问，现在还没回话。请问楼主，如果正常交易流程真的是先交契税、后过户的话，我的这种想法是否合理，中介公司能否答应呢？

　　2、上午中介来电话的时候说业主想让我定金交10万，可因为我这边卖的房子还没拿到钱，手上比较拮据，我只想交5万，对于180万的房子而言，您觉得交多少定金算合理呢？同时，定金说白了也算是首付，这部分的风险怎么避免？
　　另外，我还有两个问题：一是去房管局查档是不是必要的，如果必要的话，是不是应该第一步（交定金之前）就去查呢？中介说查不查都差不多，因为房产证既然已经在银行抵押按揭了，也就不会涉及其他什么问题了，我听了觉得也有道理，不知道楼主对此怎么看？二是昨天卖房在银行面签的时候，那家担保公司好像说只收1％的费用，如果中介那边的担保公司收的高，我自己找担保公司对首付进行担保的可能性大吗（自己找的话付款给担保公司的时间我就可以直接和担保公司谈了）？我个人认为这部分的担保其实和中介关系不大，中介应该会同意，楼主您的看法呢？

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　　首先这位朋友你的思想出了些矛盾，既想规避风险，又想省下一笔担保公司的费用。世事难两全，担保公司本身的作用就是提供资金给业主赎契。在此期间的风险由担保公司承担而不是你本人。在赎契完成后付上手续费也是正常。另外你想过完户才付款当然也不错。可担保公司会同意吗？估计比较难，到那时候连业主都换了，万一出问题他们找谁去啊。总的说来还是你自己分析两种情况利弊。如果信得过的话，你出首期也未尝不可。

　　其次还有一个办法，如果找担保公司你觉得麻烦的话，但是又怕垫支首期款出现问题。那么可以去公证处做个买卖合同公证吧。不过出的公证法也是很客观的。
　　至于担保费的问题你都可以找到1%的担保公司。那中介怎么只能找到2%的担保公司呢?这差距的1%干吗的相信你自己应该也有谱了。钱总是要让人家赚点的，呵呵，就看你觉得他们服务如何了。还有中介费是收几个点。如果少的话那中介肯定要想点办法在其他地方回收点。如果你步步把他所有的路子都堵了。。那么对你到时候的服务也是有一定影响的~！
日期：2009-07-18　12:32:25

　　接楼上的，哦，还有一个定金的问题。180万的房子，10万定金正常。你想省这五万，如果合同规定违约时双倍返还定金。有人出多你六万就可以让业主毁约多赚一万了，你自己觉得划不划得来呢？当然，如果你合同约定更多的赔偿责任又另当别论~！