7.2房价增值额20680054400②-①
　　8成本15270044200（8.1）+（8.2）+（8.3）+（8.4）
　　8.1首付款+契税8250034400①×21.5%
　　8.2物业费总额4200

　　（14个月）900③×交房日距今时间
　　8.3房贷月供总额532007200④×⑤
　　8.4房子折旧128001700①×⑤÷12÷70年产权期
　　9平均年投资利润率64%164%⑦÷⑧÷⑤×12
　　事实上，陶奇列出投入收益表，就是为了计算两个数据——房价升值的年涨幅和年投资利润率。

　　编制完成两套房子的财务报表以后，陶奇开始了第三步——分析数据。
　　通过投入收益表，可以看出两套房子的房价升值涨幅几乎相差一倍，进而导致它们的年投资收益率相差巨大。陶奇分析原因，得出了三点指导性的购房策略：
　　一、如果有土地被严重低估的机会一定不能错过，这种机会将带来区域房价的暴涨；
　　二、以后购房必须明确购房目的，以升值为主要目的的购房才能带来最大收益；
　　三、现阶段，越小的户型由于购买受众越大，转手价格也相应较高，投资收益也越高。

　　温故知新，陶奇决定以此作为下次购房的指导方针。
　　房老师语录：
　　财务效益分析将房产购置行为数量化，在数据分析的基础上得出结论，指导以后的购房抉择。
　　如果有土地被严重低估，一定不能错过，这种机会将带来区域房价的暴涨。
　　以升值为主要目的的购房才能带来最大收益。
　　日期：2010-12-18　17:57:07
　　第十三章　购房时机与购房区域
　　这天，易建文打来电话，说慧慧周五、周六出差，希望周五晚上去陶奇家睡一晚，陶奇表示欢迎。周五，易建文来到陶奇家，他是专程来请教在北京买房的事的。
　　易建文对陶奇说：“我跟父母提了在北京买房的事，他们都表示支持。只是说现在顶多只能拿出两万块钱。”
　　“前几年，一些民营开发商针对某些专业投资客，以虚抬售价的方法，可以让他们零首付购房。但是，当前楼市过于火爆，零首付的情况已经绝迹了。两万元肯定是不够首付款，想买房你要赶紧筹钱。”陶奇说道。
　　易建文问：“你上次提到因为市里供地减少，房价每年会上涨20%，所以我必须尽快买房，是这样的吧？”

　　“我可能要上调预测的房价涨幅了。我所在的公司上周在土地市场拿了一块土地，让我更了解土地市场了。现在看来，土地价格的年升幅将超过20%，面粉涨价速度加快了，面包的价格一年之内就会跟上。”
　　“04年上海的房价曾经下跌，北京会不会也出现这种情况？”
　　“北京的房价一年内不可能下降了。房价和股价有相似之处，都有起伏，价格在谷底时买进是最合适的。房市和股市又有不同的地方，股价有涨有跌，房价总体却是上涨的。在经济学图表中，我国房价是倾斜向上的直线和波浪线的叠加。”陶奇说着，示意性的在纸上画了一条倾斜向上的波浪线，然后说道，“在这个曲线中，只有相对谷底和相对峰顶，而其中的拐点往往是某项政策的出台，比如说，04年上海房价的下跌，是起始于上海收取房产增值税政策的推出。在成熟的房地产市场中，只要经济在发展，价格总体趋势是平稳向上的。我国房地产市场应该说是正在成熟中，还可能出现暴涨暴跌的情况。”

　　日期：2010-12-18　17:58:23
　　“那什么时候才是最好的购房时机呢？”易建文分明有些着急了。
　　“在相对谷底的地方买进房产是最合适的。这个时期，刚性需求的客户都在持币观望，市场交易量很小，这时的房价处于相对低点。不过，最近的一个谷底已经过去了，那就是04年四五月份金融和二手房交易政策出台的6个月后，也就是04年底。
　　现在的房市已经脱离了相对谷底，正处于爬坡阶段。现阶段的特征是：房屋供不应求，交易量在增加，租金和售价同步上升。
　　现在还难以预测，市场何时到达相对峰顶，今年应该是不会出现了。房价在到达相对峰顶之前，自住客户越早买房越好。”

　　易建文点点头，一会儿以后，又怀疑的问道：“房价这么涨，我这么点钱，还能够买得起房子吗？”
　　“像你这种情况，如果现在不赶紧买一套房子，以后就不可能再买得起北京的房子了。现在的房价就像一群呼啸向前的汽车，你只有赶紧搭上一辆，才能保证不掉队，以后要想换乘另外一辆车才有可能。”
　　“我这种条件能买什么样的房子呢？”易建文问道。
　　“你要买的房子必须满足一个条件，升值速度必须超过其他房子的平均水平，这样才能保证你不掉队。房子买在什么位置不重要，可以是昌平，也可以是密云，甚至是外地，关键是要搭上一辆跑得快的车。你现在的月供条件适合买超小户型，也就是零居户型，这种房子总价最低。我这间房子也算是超小户型。”
　　易建文再次做出他招牌式的用手背擦汗的动作，小心翼翼的问道：“五环边的房子能买得起吗？”
　　“北五环的可能买不起了。我估计北五环以南、南三环以北、东西四环之间的房子你都买不起了，你回家在网上查找这个区域之外的房子吧，要求总价20万以下。”陶奇说道。
　　那晚，陶奇还和易建文聊了一些轻松的话题。当陶奇听说慧慧的父母至今还不知道易建文这号人的时候，陶奇轻轻皱了一下眉头。
　　日期：2010-12-18　20:45:52
　　天建地产应该派驻的人最终没有来到宝城公司，因为他们碰到了双方合作合同中的“不可抗力”。六月，正当宝城别墅项目的方案设计正在如火如荼展开的时候，国家为了调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨，推出了“国六条”。
　　“国六条”细则中规定：“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。”
　　宝城的别墅项目还在做方案设计，设计方案都还没有申报，自然属于“要求进行套型调整”范畴，北京市政府已经停止受理一切牵涉到独栋别墅的项目的审批。于是，在宝城别墅项目方案设计完成之后，宝城的人马只能先马放南山，静等别墅项目的政策细则落实。苏总在宝城虽然挂着总经理的职务，也只是偶尔来宝城公司开会，平时主要在天建地产上班了，宝城公司的日常工作由赵辉主持。陶奇督促设计院出完项目方案设计全部图纸以后，同大伙一起闲了下来。他不禁有些窃喜，前期部经理的位置空着总比有人占着好。

　　日期：2010-12-19　11:14:12
　　一周后，易建文带着十几个打印出来的楼盘简介找到陶奇，希望陶奇帮他挑选。
　　看到这堆楼盘资料，陶奇感到自己的脑袋变大了好几倍。他冷静了一下，问易建文：“你选好购房区域了吗？”
　　“没有啊。买房先要确定购房区域的吗？”
　　“没错，是我上回没跟你说清楚。事实上，选房应该遵循由大选到小的程序，先选城市，接着选区域，然后选楼盘，最后选户型。”
　　看着易建文期待的眼神，陶奇接着说：“先说选城市，越大的城市房价升值越快。这是因为越大的城市对人才和资金越有吸引力，经济发展快，市场对房子的需求也越大，房价自然涨得快。