但许怀远感觉还有什么问题没有分析到，他也说不出是什么原因。
　　日期：2015-01-31 21:18:49
　　到底会是什么呢？许怀远脑子里的一个问号就像落在了茫茫大海上，没有目标。他的思维就象雷达，在360度全景扫描，一轮又一轮。但是没有结果。

　　许怀远至今为止，没有透露过任何红星集团要拿地的意图，集团参与此事的人员都是上述部门的主要责人，许怀远严禁消息透露出去。商场如战场，过早暴露自己的态度不是太好。他要的是尽量了解对手，出其不意，趁其不备，迅速拿下这个地块！
　　这几年，红星在省内的十多个项目大部分进入销售高峰，所以今年集团的销售目标是50亿元。目前半年刚过，20亿的销售已经实现。而8月份开始的下半年才是销售的真正旺季，所以再回款30亿元都是没有问题的。许怀远也知道，房地产行业一路高歌已经十多年了，社会各界对房地产的批评声音也很大。但房地产本来就是一个需要长期透支未来的行业，因为不动产投资时间跨度很长，甚至是几代人，当然不是根据目前的收入水平来测算长期价值的。而在特定的历史阶段，城市化要发展，房地产就是基础。城市发展了，经济才能规模化、纵深化发展。所以，在一个很长的时期之内，房地产就是中国经济发展的支柱。他许怀远的成功之处，就是乘上了这个高速发展的班车。

　　日期：2015-01-31 21:21:57
　　但是，房地产发展的高『潮』总会回落。在2014年春节前的集团年会上，许怀远说过，房地产已经进入本轮高『潮』的最后一个波段，而对这个波段的预测红星早在3年前就开始了。所以，红星集团3-5年的土地储备几乎全在2012年开工，在2013年、2014年销售。进入2015年，所有项目基本结束。这个对宏观的分析和以及节奏的把握，是许怀远这几年非常自豪的事情。适时进入这个行业，再适时退出这个行业，这就是智者。

　　现在进入第三季度的尾声，红星的现金流已经开始堆集了20亿元，下半年销售回款保守将达到30亿元，那么到2014年底，红星扣除支出将拥有现金30亿元，而负债率将降到30%。这30亿元是红星集团10多年积累起来的净利润！到了2015年，他还有30亿元可以回笼，届时他可以用这30亿元支付工程款、税收等，基本上能够使他今年回笼的30亿元成为纯利润。

　　呵呵，在行业进入尾声，并购大潮开始的时候，他许怀远可以手握30亿元现金，这是何等自豪的事情。红星的发展节奏与行业的发展节奏基本吻合。接下来，房地产是存量并购的时期，这个时期是现金为王。所以，他现在可以做的是一而二、二而一的两件事请：一是拿下沙洲市核心地块，精准规划，形成这个城市稀缺的地标建筑，30亿拿地，20亿滚动建设，尽快让这现金成为固定的资产池，就像把水变成冰，让财富凝冻起来。同时，他可以不断发掘并购机会，一旦看到合适项目，他可以通过银行贷款、资产证券化等手段套取现金，投资各类项目。最后，红星集团在坐拥百亿优质资产的基础上，让集团全面调整为一个投资控股型集团，实现从房地产开发实务到房地产经营和投资的转移。

　　日期：2015-01-31 21:30:00
　　所以，眼下这个项目，是红星集团实现乾坤大挪移的项目。从战略上看，也是一个志在必得的项目。许怀远盘算过，在沙洲市的本土企业中，除了他红星集团，是没有哪一家公司能够有实力来拿这个地的。仔细分析竞争对手，央企集团现在面临退出房地产行业的预期，他们感兴趣的是住宅项目，可以快速完成开发。但这个项目中商业占了三分之一，十多万平米，后期持续经营是个问题。而一些港资企业和国内其它本土的企业，他们没有地利优势，在长期的可持续经营商，他们很难和红星集团相比。

　　所以，目前来看，天时、地利、人和的优势都集中在红星集团身上！
　　临近中午，与会讨论的人员已经形成了两方面意见。以集团董事、副总裁周达成和营销总监米灿为代表的坚决拿地派，以投资发展部总经理刘仪、财务总监徐冰为代表的谨慎派。集团副董事长兼总裁严尚群还没有表态，他一直在听，几乎没有发言，倒是来来去去打了好多电话。
　　米灿认为人民路地块建筑面积40万平米，目前，这个地段的住宅价格已经超过4万/平米，写字楼价格已经达到3.5万/平米，一楼商业街铺则达到了20万/平米，内铺也将达到10万/平米的均价。所以利润空间巨大。
　　投资发展部总经理刘仪认为，这个地块是很难得的好地块，是J省内都算是稀缺资源，是可欲而不可求的。但是，正因为这样，它的起价就很高，一开始就是18亿元，如果不出意外的话，最后成交价格可能会破30亿元，而这还是开发成本中的一项；如果加上建设成本、财务成本、管理成本、营销推广成本等，我们的综合建设成本将达到100亿元。还有这个项目里有5星级酒店、商业百货等在内的综合购物中心、销售周期远比住宅时间更长的5A写字楼，我们这样的国内二线开发商是很难承担这么大的项目的。而且，我们还有管理团队不足等因素，将直接制约我们的运作能力。所以，他的意见是谨慎考虑，在25亿之内可以拿地，如果超过这个价格，建议放弃。

　　日期：2015-01-31 21:32:32
　　作为营销总监，米灿在每次拿地讨论的时都是态度积极的，这次依然激进，他说：“前面10多年的发展经历告诉我们，土地只升不降，只要集团销售回款跟得上来，拿地没有风险。当年那么多高地价，最后都消化了，而且土地争夺得越厉害的项目，最后都是快速去化的，利润率也没有降低，资金运作时间还短！”
　　财务总监徐冰则泼了盆凉水：“你这是废话，地拿下来当然是好的，就是阶段性回落一点，最后还是会起来。但关键就是资金链啊，你能保证我们的销售一直这么好吗？”
　　米灿一听这话，笑着摇头：“你才废话呢，谁能保证这个啊？但是，结合我们集团目前的销售情况来看，下半年30亿元回款问题不大。因为到8月底已经有20亿元回款，大家都知道，后面4个月才是销售高峰......”

　　许怀远听了半天，面露微笑，双方意见虽然不同，但是听得出来两方都对自己的结论作了充分考虑，也提供了充分的理由。这就很好，只有经过这样充分的论证，最后拿下的项目才是有成功的保障的。当然在他心中也有数，每个人的角度和动机是不一样的，也不会特别单纯。甚至在这一刹那，他想到了赤壁之战中的孙权，在周瑜和那几个保守的大臣之间的意见交锋。
　　这时，严尚群从会议室外面接听电话后进来，示意让许怀远跟他出去一下。许怀远一笑，起身随他来到旁边的小会议室。
　　日期：2015-01-31 21:35:39
　　严尚群表情严肃，说：“怀远，我还是不放心，我刚才给经贸局周局打了电话，问他人民路这个项目的事情，他说市政府年初跟港商签定了一个意向性协议的，好象还做了初步的商业规划的。政府已经在做这个事情了，而且里边到底是什么合作关系，我们一概不清，这事有麻烦。怀远，我还是主张不拿，这不是价格的问题！在中国做生意，你一定要考虑政治，不仅仅是一个商业模式的问题。我们做企业，不要轻易卷入到政治中去！”