“唉！尚群啊，做企业总是有风险的。只有躺在家里不动，风险才没有。我们今天面临的状况是几年前就布局了的。我们当初的思路就是先赚现金，等现金有了再做资产，正好房地产高峰过去，我们可以拥有优质资产完成转型。而做资产就要做最好的那种资产。眼前这么一个优质的项目摆在我们眼前，我们光想着风险是不行的。你看，我们是一个集团，我们总不能停下来吧？”

　　严尚群还想阻挠：“风险集中一定不是好事。即使最后做成了，也不是一个好的决策！怀远，投资额实在太大了!”
　　许怀远轻松地笑了起来。两人讨论到现在，几乎所有的问题都暴露出来了，连他自己一直没搞清楚的那点畏惧感，严尚群也说了出来。而说了出来后，剩下来就是“预则立，不预则废”的问题了。所以，他可以下决定了。
　　“尚群，这么好的项目我不想放过，也不能放过，你就......不要反对了吧！我们进会议室宣布吧。”许怀远说道。他是公司绝对的大股东，占了90%，严尚群10%都不到。关键时刻，他还是要动用这个权力的。
　　严尚群摊开双手，无奈放弃坚持：“唉，你啊.....但是，总价不能超过28亿元，这个上限你要坚持住。行吗？”
　　日期：2015-01-31 22:08:49
　　回到大会议室，许怀远在员工期待的眼神下，豪情满怀地作了最后发言，他说：“人民路地块，是沙洲市房地产历史上的一个扛鼎之作，是多少房地产商心中的梦想，它除了将带给发展商利润之外，还将留给它的投资商一笔真正的黄金资产，有了这个黄金资产，红星集团的转型就有了强有力的支撑，将能够拥有稳定的资产平台，我们就能走得更为长远。所以从公司发展的目标来说，我们应该下定决心拿下这个项目。回顾红星集团的历史，我们可以发现，我们的两次跨越式发展，就是在别人不敢开价、不敢拿地的情况下，我们果断出击，所以我们才有了跨越式发展。大家想想，我们现在运作的15个楼盘，当时我们拿的价格在当时看来就是天价，是不可能做下去的。但是5年不到，我们这一批地的地价就已经增长了2-3倍，按照自有资金规模，我们5年的投资收益将达到160%。我们今天面临的同样是这样的挑战。人民路地块在整个J省和沙洲市，它都是百年难遇的，这个地块被别人占了，我们就没有了，至少在100年内是没有了。因为经过这轮城市建设的高『潮』，中国的房地产建设就将告一段落了。一个行业不可能永远高速发展下去，那么10年以后，当别的房地产公司已经没有了持续发展的业务的时候，我们红星集团将拥有可以持续经营的不动产，我认为我们一定要有这个大思路，大战略。有了这个大的战略，我们才能去面对这场竞争！”

　　许怀远的话讲到这里，米灿带头鼓掌，而周达成也激动地鼓起了掌，于是全体与会员工也热烈鼓掌。

　　人都是从众的，尤其是许怀远发表了明确的观点之后，那是很少有员工会坚持不同意见的。
　　所以，大多数人就是芸芸众生。
　　日期：2015-02-01 07:55:55
　　红星集团最早是从市政工程起步的。十几年前，许怀远重点做市政工程，那个时候政府的财政还是比较有钱的，不像现在政府平台欠下很多债，工程款支付遥遥无期。那时，市政工程款的利润率有30%多，一年做一两个亿的工程，净利润就有5000万左右。许怀远的市政公司最早是政府开发区下面的企业，所以很多工程自然就想到他们。至于工程招投标也就是一个形式，每次许怀远在圈子里找几个陪标的，大家一起报价，有意让许怀远的公司中标，所以十拿九稳就把项目接了。

　　这是许怀远的第一桶金。那时投资拉动在中国经济中起的作用很大，银行印钞，到了银行，银行又到了政府手里。所以，政府工程是很容易积累第一桶金的。这是红星集团的第一个发展阶段。
　　日期：2015-02-01 08:15:55

　　到后来，政府建设的摊子越铺越大，工程款结算没那么简单了，所以许怀远就琢磨退出了。正好那时工程款跟土地出让金能够对冲，所以许怀远就专门做工程换土地。等地拿下来，银行很容易做土地抵押贷款，所以他又有钱做政府工程了。那几年，行业里别的市政公司资金很紧张，而且没有固定资产做支撑，所以银行贷款也没有，许怀远反而占据了更大的市场份额。同时，他也顺利进入了房地产行业。当时他用工程款折抵回来的土地还是相对偏僻一点，所以一开始他没有把重点放在房地产领域。等短短数年以后，他惊讶地发现，随着城市发展半径不断扩大，他手里的土地竟然成了香饽饽了。这个时候他才正式大规模开发，房子也非常好卖，几个楼盘都是一两天就销售一空。许怀远一下子成了本土房地产企业中的佼佼者，资本实力迅速放大。这是红星集团的第二个发展阶段。

　　日期：2015-02-01 08:31:09
　　第三阶段，红星集团已经以房地产开发为主了。土地稀缺，每年在大幅增值，其中也有政府的多次调控，但是许怀远有自己的独立思考，每次调控大家都不敢拿地的时候，他反而大肆囤地。因为他认真想过，中国这么多人，都要住房子，地又这么少，所以在10年之内是不用考虑土地成本的。你只要到拍卖会上去举牌，有人会替你测算土地价格的，因为剩下最后一个人的时候，你只要比他出价更高，那地就是你的了。而且在中国，就是有那么好办事。你只要拿下地，土地款不是问题。你想，你地拿下来的时候是一个价格，一年过去，那地又是一个价格，有时候仅仅一年之内就能涨1倍！最后结果是，你用土地抵押从银行贷出来的款，就能支付这块地。

　　日期：2015-02-01 11:19:23
　　所以，许怀远很快地有了不少的土地储备，至今为止，他已经开发了50多个项目，远远超出了同时起步的本土房企。他核心的扩张策略就是以地养地，仅仅在土地的二级市场上，通过拿地——银行贷款——拿地，就能够基本实现资金流滚动。因为土地的价值增长太快了。他的程序是：第一次，在4个月内拿下5块地，这5块地用红星集团以前项目的销售回款交清土地款，然后在为期4个月的时间内，他从这5块地上从银行拿回土地总值的60%的贷款；第二次，他用第一次的土地贷款来拿后面5块地的款，交清土地款，然后再一次在4个月内，用土地抵押，从银行贷出资金；第三次，他用第二批5块地的银行贷款，拿下第三批土地。这个时候，时间已经过去一年，他第一批土地上的项目已经开始有销售回款，这个时候他用销售还款把第一次土地抵押贷款还给银行，然后两个月以后又从银行贷出来。这个时候因为土地价格飙升，就用这块地做抵押，他能从银行重新贷出一年前拿地的所有资金数额。

　　这是红星集团猛发展的真正原因。在拿地——银行贷款——拿地——再贷款——拿地——第三次贷款的过程结束，他已经有利润了。也就是说，他的地是政府送给他的，只不过他有第一笔启动资金。这就是许怀远心中的真正的黄金产业，是一本万利、空前绝后的中国特色的房地产发展模式。