日期：2014-06-15 12:34:15
　　50、团购不让讲风险
　　2009年7月，工行终于将组织本行职工团购住房提上了日程。
　　前些年，本地的农业银行、建设银行、宁夏银行等纷纷组织了团购住房活动，个别银行还组织了不止一次。那时候，工行职工除了羡慕还是羡慕，有些人可能还会发几句牢骚，骂几句爹娘的话。
　　现在好了，终于盼来“星星”！
　　为了把“好事”做好，工行成立了职工团购住房领导小组，并从相关部门抽调人员组成具体办事人员。我“有幸”成为了其中的一员，主要承担团购住房的相关法律事务。
　　说心里话，虽然“团购住房”早已入耳，但因与自己无关，所以并未从法律上去考究它，自己对它也是“朦朦胧胧”一知半解。现在就不得不去考究它的含义，不敢有丝毫马虎与懈怠，否则，自己无法胜任工作是小事，但让职工购房款受到了损失，那可就成了大事，自己可能会“吃不了兜着走”，毕竟那是职工辛辛苦苦积攒的。
　　时不待我，赶紧上网去查去请教相关房地产律师，终于把团购住房给弄明白了：原来团购住房并非法律固有术语；在商品房价格疯狂飚升、房地产开发商遍地开花、公房福利分配销声匿迹、老百姓面对高价商品房叹为观止的房地产市场背景下，团购购房以诸方得利的优势在房地产销售市场快速流行起来；单位购房中由于购房数量多、资金介入早的优点，使开发商缓解了建设资金的问题、并且省了一大笔广告费，所以在团购住房中开发商会给购房者很大的价格优惠，购房者得到的优惠少则二三百元每平米，多则四五百元，这种价格差异具有非常大的吸引力。单位组织职工组团购住房的情况下，单位作为职工受托人，代表本单位职工集体购买开发商多套房屋。

　　既然团购住房所涉及的法律关系是单位与购房职工之间为一种委托关系，那么规范的操作应当是由单位与购房职工签订委托协议，其中应明确单位受托权限，同时还应告知职工，单位与开发商谈判结果对于每个购房职工均有约束力。为此，我建议给全行职工把这个讲清楚，并办理相关委托手续。领导小组基本接受了我的建议，但考虑到单位在与开发商谈判完成后签订协议之前，会向全职工发布团购住房事宜，征询职工的购房意愿，并由职工签署相关书面文件，届时，谈判结果及房屋的相关情况已基本商定，所以领导小组决定，在事先拟定的并需职工签署的拟购住房面积等情况的书面文件中，直接将表明委托关系的话语写上去，对其他内容不要涉及，以免引起职工误会。

　　不让说就不说吧，反正我已作提示。
　　根据查找到的材料及咨询所得答复，结合自己掌握的相关法律规定及理论知识，我还对以下风险点作了合同安排，或进行了提示：
　　一是鉴于实践中已发生，在单位与开发商签订团购住房协议后，因购房职工人数达不到协议所约定的最低人数，开发商拒绝按照团购协议约定的条件（主要是价格）与购房职工签订商品房买卖合同。为此，我建议在与开发商就团购协议进行谈判时，应明确表明在协议中不得有购房职工的最低人数限制。领导小组接受了我的建议，在谈判中提到了此问题，但开发商对此好像不在乎，言外之意购房职工人数多少都行，反正自己开发的房子又不是卖不出。于是，我在团购住房协议中明确约定：“具体购房职工，依甲方（即开发商）出具的收据凭证确定和统计。如乙方购房职工最终未选房或选房后提出退房的，甲方应无条件全额向其退还所交预付款，不并得收取任何费用。”这实际上是排除了购房职工的最低人数限制。

　　二是开发商尚未取得“预售证”的风险。实际上，开发商未取得“预售证”是团购住房中的正常现象。但按照最高人民法院相关司法解释，在开发商尚未取得“预售证”的情况下，与其所签订的团购住房协议的效力处于待定状态，在发生纠纷后起诉到法院，如届时开发商已取得“预售证”的，则团购住房协议及房屋买卖合同关系将会被认定为有效，如仍未取得“预售证”的，则团购住房协议及房屋买卖合同关系将会被认定为无效。我建议将这个情况明确告知全行职工，但领导小组怕引起“恐慌”，将好事办砸，所以未予采纳。后来想想，领导小组可能是基于开发商实力雄厚等多重因素考虑。后来开发商顺利交付了房子，也表明领导小组的判断是正确的。

　　不过，要告诉年轻法律人，不是我们考虑的千万别考虑，我们不能坐错位置而替别人“着想”，该说得还要说，只要掌握好方式、范围，否则，一旦发生意外惹出麻烦或纠纷，别人会说你当时为啥不告知呢？
　　（待续）