日期：2009-11-04　23:48:05

　　第三章 具体问题具体分析
　　十、房地产是如何创造GDP的
　　衣食住行，在人们的四大基本需求中，“住”排行老三。经过建国六十的发展，吃和穿的问题基本上都得到了解决，即“温饱问题”。而中国在向小康社会迈进的过程中，住则成为最核心的指标，是一道必须迈过坎。
　　“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”这一方面说明在唐朝时代，人们头脑里就有房地产的概念，同时也说明这在当时住房问题已经成为一个严重的社会问题。我们可以想象，在中国从温饱向小康社会的过渡过程中，如果中国住的问题解决不好，虽然不至于出现印度、巴西等国的大量的贫民窟，但绝对会和发达国家无缘，中产阶级的显著标志可是一个独立的HOUSE，再加上小汽车。

　　从中国目前房地产的发展现状来看，住房问题已经成为越来越大的社会问题，成为压在人们头顶上最大的一座大山。如何破解房地产这道难题，本贴认为首先是对房地产在国民经济的作用和地位进行一个清楚的说明，看它是如何影响经济发展，如何创造GDP的，名正则言顺，认清房地产的本质才有能使我们提出解决问题的办法。
　　在经济学上对房地产作用的定义仍是含糊不清的，比如现行的国际标准（1993版SNA）将居民的住房消费视为投资，而不计算在CPI中，这与人们的理解完全不一样，这个国际玩笑确实开得有些大。另外，1993版的SNA也规定无论是中介服务，还是土地出让金根本不计入GDP，而政府靠土地收入搞城市建设，给给雇员发工资及军费支出等又要计GDP，这在逻辑上显得比较混乱。
　　其实从多部类模型中，我们可以看出，居民的住房消费属于最终消费，房地产开发商理应属于生产性的企业，是社会化大生产中一个重要的环节，为人们提供最重要的消费品——住宅，而不能视为第三产业。住房是一项最重要的消费品，其价格变动是该计入CPI的。前面也有论述，自有住房并不需要折算虚拟租金而计入GDP，它是存量的社会财富，而不能算增量。对于营业用房，即办公楼、商铺等，因为有部分是对拆迁的补偿，是要计入固定资产折旧，超出的部份则算作社会新资产的形成。

　　对于土地出让金而言，它的净收入本质是上政府的税收，等于是政府先从开发商那里取得一笔收入，它仍会完成一个价值的传导过程，成为最终房价的一部分，在理论上政府要把住房中相应的那部分买走才能形成一个完整的商品经济循环。从生产法和分配法对GDP进行核算中，需要计入GDP，而在支出法则不需要计入的，这部份收入最终会转换为政府的购买力，它可能是修建了基础设施，也可能是购买了房屋供中低收入居住，也可能是给雇员发放了工资等。

　　前面在分析虚拟经济时，把房地产等算作其发展的第一个层次，因为它兼具有投资的属性，其价值极易发生大的波动，有较大的炒作空间。温州炒房团这几年可把中国楼市搅得风生水起，成为中国房价不飚升的强大助推器。由于房地有“保值”的功能，在社会贫富差距越来越大的情况下，有钱人都拼命买房子，形成畸型的需要，房地产异常繁荣，房价也水涨船高。政府在这几年又是限房型，又是提高利率，又是严控土地，但房价仍不听使蹭蹭蹭地往上涨。

　　如果开发商有独到的眼光，提前几年甚至十年进行布局，可独享土地增值带来的经济收益，房子的成本就摆在那里，赚多少钱很容易算出来。在福布斯富豪榜上，染指房地产最近几年都占据一半上以，足见房地产的吸金能力，很多成功的商人都在房地产上赚取了第一桶金。
　　但当土地实行严格的招拍挂制度以后，政府无疑成为最大的赢家，土地出让金是一项重要的税源，而在开始过程中，各种税费仍占据较大的比重。最近有开发公布房屋的建造成本，政府的税收就占据了1/3左右，其实很多项目可能还更高，开发商都只好成为政府的打工仔。
　　由于社会贫富差距不断拉大，有钱人拼命买房子，高房价使其收入转移到政府手中，这可以算是一个较好的社会再分配方式。如果政府把手中的钱用来改善民生，修建经济适用房或廉租房，进行转移支付，也将在一定程度上促进社会的公平， 但如果政府赚来的钱用于面子工程，将可能使社会资源大大地浪费，使住房问题始终难以得到解决。
　　由于进行旧城改造，“钉子户”成为一个普遍的社会现象广为人们所关注，但在这个拆迁潮中，也使一部分人一夜暴富。深圳五百岗厦旧楼倒下去 十个深圳亿万富翁站起来。经济的发展本应使社会大众受益，但一部分人却独享了城市增值带来的收益，这也造成更大的不公平。
　　一个房屋的价值是非常大的，需要凝聚众多的人类劳动，它需要很多钢筋水泥，需要大量的建筑工人，其成本也是相当高的。在加上开发商利润后，房屋的售价便更高了。在正常情况下，普通的劳动者需要积累相当长的时间才能购买一套房，也符合房地产特殊的商品特征，在借助银行按揭的情况下，则需要背负较高的债务，以后按时还本付息。
　　房地产可以满足人们的基本生活需求，其带动能力非常强，有非常长的产业链。因此，在较长时间内，房地产都将是国民经济的支柱产业，将为社会经济源源不断地贡献GDP，人类社会仍会将更多的劳动力投入到房地产行业中去，成为拉动内需的一个重要手段。只要掐指算一下，就知道未来三十年内，有多少年轻人有多少住房需求需要满足。

　　但由于房地产又可能变成一只猛兽，如果任其发展，将可能对国民经济造成巨大的冲击，大片烂尾楼，大量的银行坏帐，最终使整个社会经济结构失衡、经济失血，需要较长的时间才能得到恢复。房价上涨，有钱人买房，穷人通过政府的转移支付获得住房支助，这也能使经济保持正常的运行，但这样容易激化社会矛盾，使社会两极分化更加显性，不利于社会的团结与进步，高房价对整个社会的伤害仍是非常有害的，政府必须加大力量促进房地产业的健康平稳发展。

　　一个次贷危机就把美国及全世界搞得鸡犬不宁的，现在仍然难以看到经济复苏的希望，美国的教训对中国房地产的发展是非常值得借鉴的，也是中国人必须面对的一道难题。