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　　呵呵，天涯又抽风了，一个上午都没让我能回复，现在才好。有时候努力并不等于成功。。。有些人可能不会认同，但有时候却实实在在的存在着。我在这个行业里面所接触的确实有那么几个同事就是这样。用个比方不知道恰当不恰当，有些人到了广东，很快就学会说广东话。但有些人在广东一辈子，相同的环境。却说不了两句。技巧可以教，但是如何应用就只能看自己罗！


日期：2009-06-17　14:39:59

　　通过近期看房买房，对部分中介的印象还是不错的。
　　有个小伙子，每次给我打电话都滔滔不绝的不近期我中意的楼盘的销售情况汇报一遍，这套多少平多少钱卖的，那套又怎么样，一通电话十来分钟太正常了，他这个人情认真我又不好打断，所以就听着，虽然后来可能听得也不是太仔细了，呵呵~~
　　不过如果我要在这家中介交易，我还是会找这个小伙子的，感觉还比较实在踏实的一个人。
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　　呵呵，跟你单这位小伙子明显还在能放不能收的阶段，是一个业务员走向成熟的必经阶段。等他到了收放自如的时候，就是一个真正成熟的业务员了。收放自如的标志就是在客户想倾听的时候可以滔滔不绝的介绍客户需要的东西，而在客户想结束的时候又可以敏锐的把握到客户的情绪而结束，不让客户产生厌烦感。


日期：2009-06-17　15:12:17

　　mark
　　中介名声不是很好，在北京的时候看报纸说某个大中介还是黑社会什么的。
　　我以前租房的连家地产小中介我和她好好相处来着，看房期间我还给买水，她累了走不动要打车我主动付的打车费，感觉她一个小姑娘不容易。不过后期我那个房子租的还是很麻烦，房东太小市民了，产生纠纷想找小中介咨询下，结果还是人找不到了，第一次订合同没经验，她也没有提醒我，ok口头说的没落实在合同上，怪我自己，但是后来房东耍赖皮，连个作证的人都没了。

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　　恩，租房经验不足是容易吃亏。业主和客人的利益是永远矛盾的。满足一方必然损害另一方的利益。所以作为中间人，你经验不足没提条款，她也肯定不会主动提出的。后面我会写一篇租房要掌握的一些东西。把主动权抓住，就不会吃亏了。

日期：2009-06-17　15:43:16

　　****看房****
　　到了这一步，就是该看房的时候了。而你所联络的业务员也应该纷纷打电话和你约时间了。在这里先说明一点，每次看房在3-6套之间，太少很难产生对比，太多容易花眼。一个小区内代表性的房型，一般看3-6套心里就有数了。下面分段来讲讲几点要注意的。
　　1.看房前，大部分中介都会让客人签署看房协议书，大致意思就是看今天我带你看那套那套房子，那你日后如果要买这套房子就必须在我这里成交，否则要赔偿佣金损失等等。这个东西对于中介来说也无可厚非，也是保护自己的一种手段。这个东西说有用也有用，还真有告成功过的，最后赔偿的佣金。说鸡肋也鸡肋，人家看房找一个没亲戚关系的朋友签，然后成交是另外一个人，中介也没话说。对付的方法其实蛮多，再比如说如果签看房协议和买房的是同一个人，那你看房协议写个假名字和身份证号码吧，中介问你要身份证就说没带就是了。呵呵，这样到时候谁都拿你没办法。不过在这里可能就对不起还在做中介的兄弟们了，因为我始终觉得，这个条款对买家并不公平，剥夺了客户的选择权利，想靠硬性条款限制住客户而不是服务取胜。


日期：2009-06-17　16:36:16

　　问LZ一个问题：如果在交易过程中，出现卖家卷首付款逃走，或者欠着物业暖气就失踪的事情，买家可以找中介索赔么？
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　　1.首付款是大钱，一般中介是不会在承担这个责任的。除非是白纸黑字的合同说明首付款是由中介收取（一般中介不会收取首期款，如果有，那就是该交易中有一定的猫腻存在）。我后面的帖子会有一篇专门讲如何保证资金安全的。可以留意看看。
　　2.一般中介都会在合同中注明交楼时候买卖双方的权利和义务。而对自己扮演的角色都会定位在“协助”这个字眼上。这样即是双方有什么纠纷，中介都可以置身事外。所以，在签合同的时候，可以多签订个补充协议之类的，要求中介全权负责。一般来说，中介为了能签单。都会答应。只是这个时候，中介就会主动找业主扣一部分钱作为各种物业费用结算的押金的。


日期：2009-06-17　17:30:31

　　3.看房中的心理战。这其实是个很有意思的东西。看房的过程其实也是买卖双方和中介的一次心理暗战。
　　有句老话叫“嫌货才是买货人”，在房产买卖当中也一样。我们业务员最怕的就是遇到看到什么房子都是一副非常冷静或很无所谓态度的客人。最开心的就是看到那些挑三拣四，这也不行，那也不好的客人。这个往往是最实在的客人。
　　站在买家的角度来说，看到比较满意的房子，就要开始“嫌”了。当然这个“嫌”要有个度，不能把房子批评的一文不值。否则业主恼羞成怒也就难搞了。
　　在“嫌”房之前，不妨可以先讨好讨好业主，反正说些敬仰如滔滔江水，连绵不绝的场面话，给业主一个甜枣吃。然后就开始找房子一些有的没的缺点来批评。总之目的就是给业主一些压力，你的房子有缺陷，不值那些钱，应该在便宜点。然后时不时把中介拉进来，一起打压打压，争取为日后谈价站到主动的位置。
　　上面只是举个例子说明而已，其实每个房子，每个客户，每个业主情况都完全不一样，不可能一一尽数，这当中玄机千变万化，只能靠当场随机应变了。有时遇到一根筋的业主你怎么打心理战都没用。总之把握一条原则，适当的透露自己买房的诚意。但必须又表现出自己的选择多多，不能让业主有你非买不可的感觉。把主动权牢牢掌握。

　　呵呵，讲到这里，想起我一个同事搞笑的例子就是典型的失败。有单生意他看房之前和客户讲好双方如何如何配合打压业主价格。进屋后两个人就在业主面前指指点点唾沫横飞看似商讨，其实就是指桑骂槐，想让业主主动降价。结果人业主一老人家耳背，不在面前大吼基本听不到东西。看两人激烈讨论就事不关己高高挂起。笑眯眯的看两人演完了这出戏。好容易唱完这出才从这家保姆口中得知老人家楞没听见两个字。。。。。。


日期：2009-06-17　17:40:45

　　正准备买房，决定蹲点守候楼主帖子。先问个弱智问题：
　　买方要交中介费么，看房要交钱么？
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　　1。买家的中介费是肯定要的。在现在业主大都采取实收的方式下。买家的中介费是中介唯一的利润来源了。当然，如果中介不收你中介你反而更要害怕啦。那代表它肯定吃了你差价啦。所以，做为一个买家，中介费是肯定要给的。不过，能不能少出点倒是有技巧可谈。我后面会有一章专门谈中介费的问题。你可以留意。
　　2.看房交钱是十几年前的事了。我还记得那时候看一次房20块。呵呵。现在都不用了，想看就看。


日期：2009-06-17　17:48:13

　　那个看房协议是每次去都必须签字吧，每次都不带身份证没有关系吧？还有别的招数没有？
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　　1.一般业务员带你看了第一次房后都不会再要求看你身份证了。后面每次看房只要签字就可以了。业务员也清楚，客户硬要走，绑不住也是没有办法的。后来看房签字只是回去向经理交任务而已。只是你你要记住你自己签的假名字啊，不要每次不一样麻烦了。呵呵~！
　　2.要么签假名字，要么找别人代签，要么就不签。呵呵，应该就这三种了。

日期：2009-06-17　17:58:25

　　看到这里2个问题：
　　1，中介一般明确表明是“证人”而不是“当事人‘，那我要求他们全权负责，补充协议上这么写有约束力么？
　　2，避免交房纠纷扣住的业主押金，是不是可以买家自己扣？
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　　1.补充协议既是对原合同的条款补充。但其实也是具有法律效力的独立合同。协议双方可以是买家和中介，并不一定要把业主扯进来。这样的话。签字盖好公章就是具有法律效力了。至于中介如何去约束业主，就让他们自己想办法吧。

　　2.一般来说，物业费用的体现都是滞后的。所以，押金的收取都是多收的。因此，对于业主方来说，一般不会直接交给买家。怕多余的钱买家不退。总得说来，选择中介来处理还是比较省心的。

日期：2009-06-17　18:10:59