我也是中介了~~刚毕业的学生实在没工作，太无奈了。我一点不熟悉流程，大约一周了，约不到客户看房，有几个都是约了但是最后出现点问题不看了。经理说我很老实，像他刚来北京的时候。我是挺老实的，打电话也不太会说话。。。当锻炼自己吧。。。每天有时可以打100个电话。。刚入行就是没有准的客户，比较难受。
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　　1.新手要有半年不开卖单的心理准备。客户积累太重要了。无论看与不看，只要不是明确表明不买房的，都要保持一定的联系。选择好时间问个好，或者过年过节发个短信祝福一下。让客户记得你。半年以后积累到一定程度会有井喷的。
　　2.电话不要怕多打，等到有一天你会发现你突然就能滔滔不绝了。
　　3.脸皮要厚，要非常厚，被骂不要紧，多观察业绩好的业务员的平时一举一动。特别是讲电话时，就大方的听。

　　4.不要尝试去背楼盘，几百上千个盘是背不出来的。用双脚和双眼去走去看。能一直坚持的话等到有一天你会发现客户一提要求你脑海里立刻就能出现合适房子。交易流程也是一样。就去观察老手签单的过程。拿些空白合同复印了自己写写。
　　总之一句话，熟能生巧。

日期：2009-06-17　19:04:09

　　****选房****
　　看房看了一段时间后，业务员就会开始探听买家的心理了，催促买家下决定了。而这时候一般中介用的招数都是透露危机感，告诉买家哪套哪套又被人订了，哪套哪套再不下手业主要涨价了等等，当然目的都是给买家施压，让其尽快做决定。我们经理经常说的一句话是：“牵住客户的鼻子走，扯住业主的尾巴行。”意思就是把双方把握在自己手里，不让任何一方脱离控制，最终绑在一起。

　　这时，做为一个买家，还是那句老话，要把握自己的主动权。不要为业务员的催促所动摇而匆匆下决定。在价格不是背离太多的情况下，先去除价格因素。然后考虑所看房子中合意的。如果确定要买的话，选出2-3套，交个中介。这里记住，把自己最满意那套放在其次的位置，然后告诉中介一个满意度稍逊的做为首选，而最满意的那套放在替补。这个对后面谈价时有大用。

　　在这里还要说明一点，有时候业务员的催促未必是空穴来风，很可能真的某一套房子就要成交了。而且还可能偏偏就是买家最满意的一套。这个时候，是和中介继续玩心理还是果断下注，那就只能自己判断了。我遇到的例子太多了，有个有点木讷的老公，看了一次房子觉得好就和业主直接签订买卖合同了，不是下订金哦，直接买了。气的她老婆飞车两个小时到我们店发了一大通脾气。而这时业主已经拿了订金走了。没办法只能咬牙买了。结果后来事实证明，他们买的那套房是我们那片小区最值当的房子。05年30多万的房子，07年中最高就到了70多万了。。。。

　　所以，这个行当里面，也有太多的偶然因素在里面了，这些也很难用理性去分析判断。运气这个因素在一个交易里面，是始终都存在的。区别就是是好运气还是坏运气而已~！

日期：2009-06-17　19:18:45

　　听说中介都是挺辛苦的,天天九点多下班，往往累了半天也做不成一单,到月底只能拿几百元的保底工资。感觉很多业务员都是临时性质的，没打算干长。楼主能不能透露中介公司的一些内幕
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　　呵呵，其实中介也没那么多什么内幕了。你说的这些就是许多初涉江湖的新手们真实的写照了。有句行内话叫一年不开单，开单吃一年。客源的积累，业务能力的提高，都是需要时间，不能一蹴而就的。

日期：2009-06-17　19:26:14

　　请教楼主：听说有中介帮卖家加房子的价格，多卖出的钱可以分账或归中介所有。。不知道有这种现象没。。怎么预防？
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　　你所说的其实就是吃差价的现象。以前是经常存在的。现在随着整个行业的发展和人们认识的提高。应该说是比较少存在了。最根本的预防方法是见到业主本人才签合同。双方要对价格交流确定。
　　当然，还有情况是业主一口价实收，中间如果有差价的话业主也默认让利给中介（一些炒家都是用这种方法）。如何把这一块差价抓回自己手里，关键是在谈价格的时候如何探知卖家的底价了。这点我等下会专门讲，可以留意~。

日期：2009-06-17　19:43:30

　　lz 能不能说说2手房的交易成本呢
　　现在卖房的 一般的价格都是实收
　　买房的要承担几乎所有的费用
　　据我所知 现在的2手房有以下几种
　　1 家庭唯一住房 且房本5年以上
　　2 家庭唯一住房 房本不到5年
　　3 非家庭唯一住房 房本5年以上
　　4 非家庭唯一住房 房本不到5年
　　我想问问 这几种情况的2手房 交易成本是多少
　　谢谢
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　　每个地方的政策不一样，所交的也不一样。这些数据性的东西网上一查就有。呵呵，说实话，手上没资料，一些数据也忘记了。交易成本最低3%，高的到8%左右吧。当然，豪宅别墅还更高。

日期：2009-06-17　20:41:38

　　上篇发多了一次，请版主看到了帮我删除第一个吧。谢谢。这些东西只是想写给一些要买二手房的朋友看看的。但想不到那么多同行来了。呵呵，压力大啊，有写的不妥当的地方尽管拍砖。不要开骂就好，谢谢了。
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　　接上篇继续。还有一种情况就是买家觉得所有看的房子都不理想，想继续等等看有没有更合意的。这个时候，个人建议是找一两个感觉最好最专业的不同中介的业务员，开诚布公的谈谈，告诉业务员自己的要求，有新的盘源及时通知。当然，这中间不妨也说两句业务员的好话，多谢辛苦了之类的。说两句好话不用本钱，不过可能可以产生更好的结果。

　　等盘宜专不宜博，保持最多两个业务员联系就可以了。一个盘太多的业务员去谈，既浪费买家的时间，也让业主奇货可居，可能还没看呢，就升了三五万元。谁知道七八个业务员，其实都是一个客。
　　还有一点很小的事情，但是很重要，就是买家最好告诉业务员一个方便的联系时间。让业务员有消息就固定那个时间联系。我一同事，和一客户本关系不错，客户也说有好房子随时电联没关系。所以我同事也无顾忌就有盘源信息就联络，结果运气也不好，打了几次都是反正对方或开会，或心情不好倒霉的时候。结果后来一次就没忍住，直接发了火。双方一拍两散。生意都没做成。我们失去了一单生意。该客户两个月后在另外一家中介买了我同事最后要介绍的这套房子，价格多了五万------在和这个客户谈崩后，一买家直接收购了这套房做了个公证委托然后加五万又直接放盘。所以，这里面双方都是输家。而导致这局面的仅仅是一通不合时宜的电话。


日期：2009-06-17　21:26:32

　　在讲下一篇前专门抽一段讲讲业务员的，为什么我老是建议买家对业务员多些鼓励，赞扬等。
　　其实，二手楼业务员这个行当，也是挺悲惨的。能捱到后面赚到钱的还好说，没捱过去的那些最苦的时候经历了，能赚钱了很多却离开了这个行业，而且很多是两手空空。。。
　　在这个行业里，每个中介行，无论新老业务员，复盘是每天必做的功课。复盘的过程应该说也是个挨骂心理历练的过程。想想看，一个再大的小区。就算有几千户，可能卖房的也就那几十户。当其他那些住的好好的业主每天被几十个要他卖房的电话骚扰。再好脾气的也是会发火了。老业务员还好点，脸皮厚，左耳进就右耳出了。一些刚入行的小姑娘，我看每天眼睛都要红上几回。其实谁都知道这种骚扰很不好，也难怪业主发火。但是业务员也是是为了生活，能怪谁呢？

　　仅仅这些吗？当然不止，挨骂的地方还多了去了。业绩完不成给经理骂，打电话找客人不合时宜给客户骂，在小区里面晃荡想塞点小纸条给保安抓，带人看房看多几次业主不耐烦也骂，最可气我有一次看楼按楼下铁门呼叫请人开下门还给一大妈痛骂一通。。。（业主留了房门钥匙但是没留楼下铁门钥匙）
　　所以，诸位买家可以看看，就是为什么我说说点好话或者小小的鼓励，会对一个业务员产生多大的动力了。而一个感恩，积极，充满活力的业务员对买家日后的帮助是不言而喻的。

日期：2009-06-17　22:03:07

　　赶上直播了。。赶紧留爪。。。楼主好人啊。。
　　借问一下楼主。。如果选中了一套房，发现别家中介B报价比先前选中的中介A报价低，是否可以问问A能否做到B的价格呢？还是说这时候只能跳单？。。其实我们也不喜欢这样
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　　还一个比中介B报价更低一些的价格，让中介A去谈。对于业主来说，除非是有特别关系，否则同样的价钱卖哪家都一样。况且中介A价格高的原因很可能只是其故意报高留空间而已~！

日期：2009-06-17　22:42:18

　　****诚意金****
　　一直在犹豫要不要为诚意金这个东西专门写一篇。因为这个东西在很多交易里面是不存在的，不过有时候偏偏又会突然跳出来成为决定一单生意成败的决定因素。所以想了想，还是写一篇吧。