日期：2009-07-10　01:23:25

　　接上篇继续，唉，耽误了太久啦，见谅见谅。
　　上篇说道，经理因为一个仅仅五十元钱而导致的流产交易火冒三丈，而开会要求必须在合同签订之前，或者说在双方见面之前，把双方的责任和义务交待清楚。
　　其实，一直以来，在中介行当中，有个传统就是说，成交大过天，只要能签合同，其他的一切都不重要。因此，在许多交易当中，如果客户或业主不提出问题，业务员当然也会能免则免。一般来说，业务员会评估业主或买家的承受能力，如果经济能力好点的，个性比较不那么细致的，可能就会在签约前不主动提出某些支出。总的说来，一切都是为了成交。
　　在许多中介和买卖双发发生矛盾的系列中，有很大一部分都是因为合同签了，突然就会冒出许多莫名其妙的费用，看似好像都不多，等这里加点，那里加点最后发觉其实无缘无故的支出多了好多钱。但是这个时候主动权都在中介手上。首先是合同已经签订了，很多买卖双方也怕麻烦，好容易看好一套房，花了那么多精力，如果成交作废的话，还得再重新找寻太累了，所以很有一些客户在钱可承受的范围内可能也就认了。而往往这些在签合同之前很可能是谈不拢的。其次就是即使有一方认为出多了钱，宁愿不成交了，可中介费还是一分钱跑不了的。客户没有意识到的问题，也就不会写进合同中作为违约责任，即使要打官司，中介方的赢面还是不小的。再次就是很多中介在签订合同时已经收了中介费了，后面的问题慢慢谈也就无所谓了。总之钱到了别人手里，要吐出来，不容易啊~！

　　当然，上面叙述的只是某些特例而已。因为在这个资讯的年代，如果不是业主或者买家双方有什么特殊的问题的话，那么基本上要出的费用，由谁出还是很明了的。在06年以前，业主方面的卖楼还是以各付各税为主，而采取实收的大部分都是一些比较老道的炒家。这里面有两种心理，那时候业主的心理就是怕中介吃差价，所以宁愿各付各税，这样双方成交的价格是无法隐瞒的。而对于炒家来说，他只要设定了自己的一个利润点。其他的无论中介产生多少的差额他都是认可的。因为炒家也算是半个行内人了，和中介的依存关系更大~！

　　随着房价的进一步走高和国家重税政策的颁布，慢慢业主的卖楼方式都向实收方面发展了。开始还有业主愿意除了营业税以外出点其他如赎契费用之类的。到后来就简直就是一毛不拔了，全部由买家承担。而且更绝的是，很多业主开始既要实收不给佣金，也不能让中介中间一点差价利润。
　　这里就产生了一个问题了，本来在各付各税的年代，中介是两边都可以收到佣金的，这样一个交易加起来大概可以总共有4-6个点的收入。但现在虽然房价涨了，可售卖方式的变化导致中介只能收到一边的佣金。收入反而降了，这当然也是中介不情愿的。因此，它也要想办法在里面再寻找利润。而做为目前是以卖方市场为主导的二手楼市，加上又如此大的行业竞争，业主方是很难弄出利润的。

　　因此，全部压力就都跑到卖方身上了。。。
日期：2009-07-14　00:01:42

　　作者：偷偷滴想你　回复日期：2009-07-13　11:04:59　
　　想咨询楼主一个问题：我前段时间在中介A看了一个二手房，是个顶层的（在9楼，而且没电梯，房子是97年建的），开始A在网上标出的价格是31W，我们去看的时候和A谈了说最少是30W，但是当时我们没有订下来，因为考虑楼层太高了，第二天A打电话问我们考虑的结果，我们就说觉得楼层太高了，而且价格相对也比较贵，如果价格降到28W，那我们就买了。这样因为价格也没谈成最后也就阁下了。过了快一个月，我看他们的房子还是没卖出去，而且这个时候我最终说服了老公，然后就想30W 买下来，结果他们却涨价了，郁闷很，说最少也要31W的，而且他们的这个房子是个房改房，我们买的时候还要交土地出让金的。最后，我又询问了别的中介B（因为他们说市内所有中介的房源信息都是共享的），B告诉我说让我不要买这个房子，我问原因，他们说是行业内部的问题，然后，我就问他们这个房子到底是属于那个中介的，B说是属于他们的，所以觉得很不理解，请问楼主，这种情况要怎么解释呀？谢谢了。。。。。。

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　　你这种情况有点难解，原因可能很多。有可能房子确实有问题，有可能只是不同店之间的恶性竞争等等。。。而且毕竟九楼没有电梯，虽然看起来可能比其他便宜一些，但是以后的生活便利性可能很打折扣，容易后悔。所以建议还是小心行事。
日期：2009-07-14　00:14:16

　　作者：三维动态坐标系　回复日期：2009-07-13　15:28:35　

　　再次请教楼主：
　　中介叫我们带户口本原件和收入证明去银行签借款合同，可是房子都还没办理过户手续，银行都没有出同贷书，银行怎么会给我们签借款合同呢？觉得比较奇怪
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　　这一般来说，正常的申请贷款的顺序是银行委托评估公司评估---银行审批出具同贷书-----签借款合同------等银行通知过户时间（其实也等于需要再审批）---过户---银行放款。

　　这里就要注意了，为什么银行出了同贷书但是还要再审批一次呢？其实这里两次审批的机构是不一样的。第一次评估完后，出具同贷书一般是由贷款给你的具体分行决定。而签订完借款合同后，还需要送到该分行再当地的总行再审批，这一次审批才是决定性的。而通常来说，分行因为业绩的关系，把握的尺度比总行要稍微宽松点。所以有时候也会出现签订完按揭合同了仍然不能批款的事情。
　　有时候中介和银行的人员比较熟悉，所以通常同贷书可能还没出来但是中介人员已经接到口头消息可以批下来，所以也会尽快通知客户签订按揭合同。
　　因此，如果自问资质和信用没有什么大的问题的话，其实提前一点签是没问题的。只是如果要过户前给首期的话，同贷书没下来就尽量不要给。最好是等到银行通知可以过户后再付。费事到时候因为无法贷款而首期给了人要追偿的麻烦~！
日期：2009-07-14　00:17:53

　　作者：swimmernk　回复日期：2009-07-13　19:59:51　
　　楼主，有个问题想请教一下哈，多谢啦。
　　如果房产证上写60平方米，但是测量实际使用面积大概45平方米。是90左右的老居民楼，中介讲得房率是超过80%的，因为公摊比较少。可是这样算，是没有80%的。
　　这样可能是为什么呢？还能按照房产证上的面积来交易吗？

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　　当然只能以测量为准啦。谁都可以随口说得房率有多少啊，呵呵~！但是这其实只是心理问题而已啦。房子就是那么大，房产证上也是写着那么大的面积。交易也只是按产证面积。不过90年的房子，着意这些已经意义不大了，即使有偏差，也没有什么意思。关键还是看房子觉得如何~！
日期：2009-07-14　00:25:14

　　作者：qiuyu8672　回复日期：2009-07-13　17:33:26　
　　请问各位:
　　业主让我十四号收楼,要注意些什么呢?

　　我的贷款还没有下来,现在业主在办理房产证急件,过户可能还要两个月时间,如果我现在收楼是否代表我就要承担还贷和其它费用呢?
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　　1.收楼没问题啊。业主是要你交首期吗？没看到你前面的叙述有点不是很清楚，需要讲明白业主让你收楼的条件。
　　2.还贷费用你应该承担的是利息费用而不是本金。你要计算好业主的月供里面多少本金多少利息。
　　3.其他的费用既然你已经收楼，就应该由你负责了。
　　4.出租应该没问题，除非你非要办出租屋证什么的。但是现在如果不是抓的厉害也没什么人搞。所以尽管去租吧~！
　　另外还有就是我想把房子出租,是收楼就可以出租还是一定要过户才可以出租呢?
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　　业主要你收楼