日期：2009-07-25　20:03:30

　　唉，因为俺的老腰的问题，又耽误了几天了，惭愧惭愧啊！接上篇继续
　　当买家对中介提出自己的要求后，就要等中介的消息反馈了，通常，中介接到买家的报价后，大致有以下几种反应：
　　1.如买家的还价太离谱，没有什么谈到的可能。中介一般都会直截了当的告诉买家，这个价钱不可能。买家可以从中介的语气感觉一下，是否自己的报价会很偏离。如所谈物业竞争不大的情况下，可以告诉中介无余地可谈，然后等一两天看看中介的反应。如果业务员也没有继续保持联系或者即使有，也是非常无奈的意思的话，那么这个价格可能就真的是无法谈到的。这个时候如果买家还想要入手的话，就要适当调整自己的价格了。

　　2.如果买家的还价并不离谱，在中介可能谈到可能谈不到的范围之类，这种情况有经验的买家当然也不会一口应承。因为在可控制的范围之内的时候，业务员就要多多考虑自己中介的利益了。如果谈到价，能收到多少中介费啊，业主那边如果实收的话如何把那一块的损失弥补到买家这边来啊，按揭上有无可操作的空间啊等等。有些业务员心下窃喜，但是也会假装撑一下，说什么这个价格很难谈啊，业主那边可能不会同意啊之类的。总之，如何判断自己的开出价格到底在一个什么层次，有两点很重要：

　　第一点是看开价后业务员的反应，通常来说，第一种情况业务员的反应时很直接的。而第二种情况大部分业务员也会装的很为难，但是注意语气其实都会不由自主的发生一些变化，比如说语气助词居多，说话的语气比较平缓，讲话的时候会出现“这个。。。。”，“那个。。。。”之类的其实是在思考的情况。因为说白了如果价格根本谈不到，业务员也根本不会思考什么东西，直接说不可能就是不可能了，所以语气听起来是很爽快的。而价格在可能的范围之类的时候，业务员的脑袋就要一直一直转了，那时候太多东西要想了，因此不免反应在说话上就有一些犹犹豫豫的情况。

　　第二点是看业务员接下来谈话的重点，如果业务员在接到报价后直接说那就去和业主谈谈，那证明这个价格是不在他的控制之类的，而如果业务员开始询问买家别的一些如做按揭如何做啊，首付多少啊，家私家电要不要等等其他情况的时候，那就要注意了，很可能你的价格在可谈的范围之类了，那往后的谈价就要比较坚持一点了。原因还是那句话，如果根本不可能的价格，业务员也懒得查户口啊~！

　　3.当买家的还价已经和业主开出的价格一致甚至高出业主的实收价格的时候，这种情况业务员的反应其实和第一种差不多了，当然基本上业务员也不会一口应承，这个估计买家又要反悔了。。。。。。 所以业务员也会装出一副比较为难的样子，只是他心里明白已经到价了，没有太多想的东西，说话什么的都会爽快一些。所以买家们如果自觉自己的报价不是很低的离谱而中介又是这么一种表现的话，那么很可能你的还价已经和业主的价格一样甚至在其之上了。

　　4.还有一种情况就是无论买家如何还价，业务员都答应和业主谈，但以此都要求下诚意金。这种情况两种可能，一种是根本无法谈到，业务员为了留住这个客人，以期到时候能另找合适的房子。另一种情况就是基本到价了，可能随便谈谈就可能成交的，业务员怕谈到价后客人不买而做无用功，也会催促客人下诚意金。客人不成交还好说，有时候辛辛苦苦谈到的价格很可能就被同事的客户或别的中介直接抢了。那才真是伤心。

日期：2009-07-25　20:10:44

　　作者：hhouse2009　回复日期：2009-07-24　09:32:46　
　　楼主，我有个问题想请教您！
　　我现在买了一套二手房，总价是98万，首付是20万，因为98万以上的房子税费可能会很高，所以我们在合同上做的价格是97.8万，另外的2000以现金的形式给房主，现在我要贷款8成。而卖房人也有贷款没还完，现在我们要做转按揭来完成贷款手续，这样就需要有担保公司，我现在的问题是：

　　找担保公司是有费用的，中介公司说大概是5000块（千分之6），请问是贷款总额的千分之6吗？中介公司说这个他们可以解决的，担保费用由他们解决，另外还有两项费用:评估费是我出，还有一个费用我忘记叫什么了，总之是我要出1000多。
　　但是，给我办业务的业务员说：现在的操作是如果他答应出担保费用，他们的贷款部可能不会同意（这个中介公司也比较大），那样的话他就帮我们另外找一家贷款公司来操作，我对这个不是很明白，他们的贷款部为什么不同意呢？这个中间还有什么问题吗？
　　另外，贷款公司跟担保公司有什么区别吗？我是不是要承担很大的风险啊，我们是非常想按正常的手续来办理的。
　　想请楼主给分析一下，我怎么样才能规避风险。怎么样才能知道这家担保或贷款的公司是银行认可的公司，并且是没问题的正规公司呢？我们在这期间要不要出利息或者其他的费用呢？
　　楼主，我打了很多字，只是对这个很担心，也不太明白这其中的操作流程和规范，麻烦您受累，给我解释一下，谢谢了
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　　这位朋友你多虑了，其实真正风险大的是担保公司，是他借钱给你做交易，你担心什么呢？你所做的中介贷款部不做可能就是因为他们认为风险较大或者收益不合适。
　　贷款公司就是帮你做按揭的公司，而担保公司是为没钱赎契的业主提供资金的，区别在于此，但是很多机构其实是即两者于一身的。
　　担保费千分之六比不贵啊，一般来说最少都是1%的。
　　所以你要注意的就是问清楚贷款公司到时候帮你联系的是哪家银行，然后和该银行住房信贷部直接打听有关具体情况，基本来说是没有什么风险的。
　　最重要的你要记住，你是借钱的人，而且不是高利贷，所以在按揭这块，最大的风险就是会不会多出冤枉的按揭费用，其余的风险都在对方~！

日期：2009-07-26　02:03:27

　　者：北方小舟　回复日期：2009-07-25　22:36:36　
　　多讲讲贷款的事情吧，这几天干等着，也不知道贷款那边怎么样了。什么评估，担保都不很明白得。
　　上家的贷款，本来打算找个担保公司做，但是不知道去哪里找，就直接给首付款去还掉了，这样感觉风险很大。

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　　知道你的心情，但其实每个人的具体情况并不一样，看了我写的东西其实也未必能完全解决你的问题，一切还要靠自己。最根本的就是如果自己心里老是担心这担心那，干脆就不要买这个房子。高兴的事情搞得那么烦躁伤心，根本就已经本末倒置了。
　　首付的问题那时候我记得和你说的很清楚了。但是你很多情况都按照中介或业主的意思做了，做完后又老是担心。。。。。唉。。。这样何苦~！
日期：2009-07-27　00:42:00

　　看了wudiluobotou和北方小舟的回话，还有我最近一些在QQ上面朋友们的回话，感觉很多朋友确实多虑了。
　　现在很多QQ上的朋友问我的很多都不是买房中的问题了，而是告诉我一些基本情况然后就问我这个中介可靠不可靠，业主会不会收钱跑掉等等，甚至还有两位朋友已经过户了，在等出房产证的十个工作日都担心的要命，问我会不会有变化啊，房管局会不会突然就不给过户了这些，但是听了他们的介绍，其实情况走向都非常正常，有些只是等同贷书的几天时间都担心的要命。
　　买房真是件开心的事情，看帖子的朋友真的请放心，这还是有法律的地方，最后你们还是有保障的。
　　不过最让我着急的是有位朋友，把他买房所有可能发生的纠纷写出来问我，等我一项一项的回答他这条在合同里如何写，那条在合同里如何写，如何保证自己的利益等等，他老人家告诉我，打官司太麻烦，就是不想上法庭，一定要我告诉他有什么办法最后能既不用诉诸法律，也没有任何风险。。。。。。。。
　　能有什么办法？那只能是谁敢骗他钱，我就挺着我这竿老腰去帮他砍丫的。。。。。。

　　最后一定要记住，买房是开心的。。。。当然，供楼的事。。。住进去再说吧。。。