日期：2009-06-19　18:14:36

　　楼主，请问一下，前几天在网上看到套房子，问中介有没有，后来他说有，但是房东的丈母娘住里面，要等两个星期才能看房，这是借口还是什么啊，有人住看房不更方便吗，到底是有还是没有啊。还有啊，中介在网上发布些没有的房源有什么意义啊，浪费双方时间，为什么啊？？
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　　这种房源你就直接无视了当没有了吧~！两星期后若中介联系你就去看，没有就当没看过这房子吧~！

日期：2009-06-19　18:34:00

　　请问：前两天签了一二手房合同，已交了定金和中介费。可是中介还要收贷款服务费，我自己找了贷款银行，可是房主说中介不去他就不和我去银行办手续，中介则说买家自己找的银行我们不陪去，现在我怎么办？我的钱都交了，难道我只能被宰了？有什么办法吗，
　　另外原来在合同中签的是直接交付除贷款外的所有房款，而且是在贷款前交，看了贴才知没使用银行监管账户和约定留尾款，风险非常大，还有什么办法补救吗？ 急死了，求助了
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　　1,签合同时交定金是正常的。但是你连中介费都交了就真是。。。。后面还有那么多的手续呢。这导致以后中介在继续帮你办手续时会无所顾忌。
　　2.我不知道中介要收你多少贷款服务费，但估计从介又想杀你一笔了。

　　3.这个业主要么就是中介自己人，房子可能是中介自己收购炒得。要么就是给中介忽悠住了，说什么你自己找的按揭公司他们不负责放款安全。所以业主这里是明显的和中介一条战线。目的当然还是要赚你那笔贷款服务费。而据我所知，现在很多银行贷款甚至根本没有所谓的服务费。
　　4.估计这个中介已经在合同中用各种条款把你限制住了。而且该收的钱他也收了。尝试着去当地的中介主管部门投诉一下吧。看看效果如何，最起码把按揭的主动权抓回来。
　　5.首期款的问题不好为你下论断。贷款前交这个说法太笼统。反正，尽量想办法在过户当天交。提前交首期款的情况其实也常见，应该说绝大部分也没什么事情。不过从你的叙述中可以看出这个中介做事很不规矩。还是小心为妙。

日期：2009-06-19　20:08:15

　　谈价这个部分还没有写完，但是因为这个东西所涉及的方方面面太多了。需要很好的组织和构思，并且还一不小心岔到了独家委托去了。要继续写完谈价这个部分可能还需要一定的时间。而许多朋友又急着问资金安全的问题，所以抽出这篇提前讲讲。
　　****资金安全****
　　很多朋友都关心资金安全的问题。当然无可厚非啊，但其实朋友们并不用太过担心。在我的工作经历里，还真没遇到一单真正资金出了大问题的。因为这种大宗交易，涉及的方方面面太多，有心作假骗钱并不容易。而且为了自己的利益和责任所在，做为中介方也好，要贷款的银行方都好，都会非常小心相关的各种信息，做好完全的查证等。无形中也为买卖双方把了一道关。一般来说，出问题的有两种，一种是炒家，一种是把资金给了不该给的人（主要是中介）。

　　炒家炒房，为的就是短时间获取高利润，但高利润往往伴随着高风险。一套笋盘出来，多少眼睛盯着，炒家往往根本没有时间去查清楚就砸钱了。而过户的高税致使很多炒家也不会选择过户，可能做个公证委托就付全款了。这就给了一些骗子可乘之机。
　　其次就是将一些款项给中介的买家了。为什么会把资金给中介，其实各种原因挺多了，有时候也真是没办法的事情。但并不是把钱放在中介就一定会出事，我以前所在的中介也没少收买家的首付等等，也都正正常常的完成交易了。不过老实说，假设那时候我们老板真有什么事钱没了。那还也真就没什么办法，那就真出事了。
　　其实现在随着大部分人对房产交易市场认识的加深，加上国家在这方面监管的加深，应该说，在交易中资金的安全度是越来越高了。现在国家推出了交易资金监管帐户。还有一些没有账号的中介会建议开立联名账户。这两种方式其实我自己并有没有用过，所以也不好评论其优缺点。我只根据我自己的经验讲述一下我认为最好最安全的一套资金给付流程。另外，在一笔交易中，首先涉及到的资金很可能是诚意金。只是一般数额不大且都在中介手上，没什么风险。上篇也对诚意金问题做了详细分析，这里就直接跳过了。

　　1.交定金。当买卖双方达成协议后，就要签买卖合同和交定金了。定金多少大致上由房价决定的，一般最少一万，大致上房价的10%左右吧（当然这里面也是有一些技巧可言，后面会有篇章讲述）。定金安全最稳妥的做法是将定金直接交给中介，由中介开收据写明双方违约责任（需和买卖合同违约责任一致）并盖公章确认。再由中介将定金转交给业主，由业主开收据给中介。这样，对于买家来说，中介由其固定资产在，保险性更高一些。而通常这个时候，中介也会将业主的房产证或按揭合同等暂时保管，作为他的一个保险依据。三方形成了一个互相牵制的三角。将风险减到最低。当然，如果你是买一个几百万的房子可能要交十几二十万的定金，却在一个全部资产不到2万元的中介成交，那就还不如将定金直接交给业主更保险呢。

　　2.首期款（或全款）。无论你是按揭贷款还是一次性付款。都应该把这笔款项留在过户当天交。具体做法是过户前先和业主说好钱所在的银行，让业主开好户头，过户当天买家带好卡和存折，先和业主，中介去银行打出余额，让业主看到足够的款项。然后把卡和存折交到业主手上（可别把密码也告诉啊）。然后三方一起去办理过户。在办完转名等手续该交契税的之前，就该是交楼款的时候了。因为一般来说，一个房产转名完成的标志是交完契税。即使办完转名了，如果没交契税，也是做不得数的。而这个时候想取消交易，也是必须双方同到场同意办理才行。所以这个时候，应该是处于一个比较平衡都放心的阶段。然后这个时候将税单拿给由业主保管，买家拿回存折和卡双方一起去银行转款。买将记得在过户前要中介帮忙算好业主可能会差的各种物业费用，然后再预多一点凑个整数。从应付款项中扣除交给中介。由中介交楼时清理完业主的各种费用后再退余额给业主。扣除一些尾款后其他的可以转给业主了，然后拿回税单去交契税。交往契税再把回执单据交回房管局，交易就完成了。

　　3.上面的流程是我们那么多交易中摸索出来相对安全，而且也容易被买卖双方接受的方法。但其实各个地方的交易流程，付款习惯不一样，而且整个流程还主要是以买家的安全角度为主。所以不同地方的卖家或者中介也未必能接受。因此只能给大家一个参考。尽量按照这种流程做，资金安全应该都是没有问题的。
　　4.最后还有一笔钱，就是中介费啦。最近我写的这些已经有同行对我提出不满了，很是含沙射影的说了一些挺装B的话，尽管我和他所在的地方八辈子不拉杆，而且他也声称他的客户99%不上天涯---------我不知道他这个数据如何统计的如此精确，也许他是我国第一个见客户还要询问上不上天涯的中介同行吧，那天涯真要给他发奖章了，只是他的数据显得天涯好像很不怎么样。所以，对于中介费，我只说开始承诺多少就要给多少，只是给的时机可以自己根据情况好好考虑考虑-------再声明一次，我这只是针对做事不太规矩的中介而言的。


日期：2009-06-19　22:40:09

　　LZ,首先很感谢你发帖,因为我最近买房,下周应该就要过户了,但是我什么都还没搞懂,LZ一定要帮帮我!
　　因为我首期也没有做资金托管,所以现在对接下来要走的程序感到很不安.
　　请问一下,过户的流程能不能说详细点呢?怎么确定是过户成功了?我没办过这种手续,过户过程会不会被骗?因为过完户就要交首期,我首期付得比较多
　　还有就是我办的是按揭,今天按揭公司的人给了一堆文件给我签,我也没仔细看,会存在问题吗?
　　尾款怎么支付呢?

　　我想这是已经签了合同的比较关心的话题,希望LZ解惑啊,拜托了!
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　　1.各地方过户流程不一样，不可一概而论。但大致上来说，交完契税就代表过户完成了。一般十个工作日就可以拿到新房产证了。我不知道你签的合同是如何规定交首期款的，如果没有特别规定的话就在交契税前付款吧。当然，这要得到业主的同意。
　　2.每个地方的房管局都会有过户流程的指南，到时候可以去领取研究研究。这里简单的说一下，大致流程应该是：查档--评估--交营业税，个人所得税等--递件--双方签字转名--房管局收件，开契税单--交契税。
　　3.交完契税，整个房产就已经过户完成了。也就是说房子属于买家名下了。但是，卖家不可能让你在交完契税才收首期，因为房子已经过户完成。他也会担心的。而没交契税，房子就还没有过户到买家名下。所以，这个时候付款，对双方来说是最合适的。

日期：2009-06-19　22:53:11