《要买二手房的来看看-----一个老业务员的经验谈》
第12节作者:
一棵想走路的树 这次政策的核心就是大家后来很熟悉的营业税等的征收了。出证两年以下的按全额征收营业税和个人所得税。两年至五年的按差额征收。五年以上的全免。而我在地段,尽管楼龄大概都有四五年了,可出证大部分都不超过两年,只有个别早期的将将够两年时间。
比如一个40万的房子,如果出证在两年以下的,那么它将缴总额的6.5%的税,也就是说,要交易这套房子,要多出将近三万块钱。
很显然,这条政策的杀伤力是巨大的,当下我那要成交的单就黄了,客户和业主都表示要观望观望。而后回到店里,电话更是源源不断,都是客户和业主们在询问这条政策的影响的。
整个市场一下被打沉下去了,因为政策出台的突然,不单是我们做中介的无法给客户清楚的解释,,许多细节上的东西连房管局自己都无法确定。而只有两天的缓冲期也让房管局根本无法顾及这些------整个房地产交易中心都快给挤爆了,能过户的都赶在这两天要赶紧办手续。最后甚至要出动丨警丨察在交易中心门口摆铁栏,按批次放人进交易中心,而房管局也破天荒延长办公时间,承诺办完所有排队的才下班。
日期:2009-06-22 14:54:21
两天的缓冲期的混乱程度绝对是不可思议的。这两天不单是房管局混乱,各个中介也是乱成一锅粥。所有有过户经验业务员都被要求去办理过户,是不是自己的单都得义务帮忙,没有过户经验的也得去帮忙排队。放眼望去,太壮观了,到处都是各个中介的同行,打招呼的声音此起彼伏,真像一个史上最大的中介业务嘉年华。
急归急,乱归乱,时间终于还是按照它恒古不变的脚步走完了这两天的缓冲期。赶在这两天过完户的都兴高采烈,没过成的捶胸顿足。那可是少则几万,多则几十万的差别啊。
但是我们店里,气氛倒是比较统一了-----一片的愁云惨雾。没有人能将手中的合同都成功的过完户。因为大部分涉及到很多赎契,按揭的问题,根本没有时间去整齐资料过户。眼看着前段时间废寝忘食做的单都有黄的可能,整间店各位同事集体跳江的心思都有了。
而各方反馈回的信息都不太妙,据一些已经和买卖双方沟通过的同事介绍,结果都很不好,基本上买卖双方都认定,要想继续交易,这笔多出来的钱都应该由对方出。
双方都有各自的理由,买方认为,这笔税费本身就是针对卖家的,有什么理由又要买家出呢?而卖方认为,自己都是实收价,政府多收税,也不是自己赚的,凭什么要多出钱。
买卖双方的立场都是非常坚定的。对于买家来说,政策出台,房价下调应该是不远的事,许多人都后悔出手过早了。要不是怕卖家没收定金,可能很多买家都直接放弃说不买了。同样,卖家的情况也是非常微妙,现在同意买家解除合同吧,将来若是房价一直向下卖不出去,那就要亏大了。但是如果现在就承担营业税等,更是眼睁睁的看着钱飞走,总之怎么做都不好受。于是在这种微妙的平衡下,大部分客户都不约而同的选择了暂时观望,看看新政实施后市场动向再决定。
新政实施的第一天,一大早我们经理就去交易中心探听情报,不到一个小时后就匆匆赶回来,进门第一个动作就是冲我们做了一个非常老土的V的手势,笑得见牙不见嘴的冲我们道:“还有戏,赶紧开会~!
日期:2009-06-22 15:14:05
其实买二手房,就是手拿地图坐车到处看,看中那个就进去转转,问问保安,问问业主,没准还可跟着业主上楼进屋看看
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哈哈,我不知道这位兄弟是什么时候这样做的,现在这个时候感觉是很难了。我们每个月都要固定给保安孝敬的,得到一个房源还要给钱,成交了也要意思意思的。否则的话,很多消息你根本。而现在的业主,也根本不会随意和一个陌生人就说他要卖房,更不会带人进家了。
日期:2009-06-22 16:30:45
顶LZ,有个事想问一下,我现在想买房,问了一下中介,说是有一个合同房,就是税费要高点,不知道除了税费这个要高点外,还有没有其他的风险,这个业务员是我同学的朋友
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合同房??这个东东我们那没这个说法啊。你还是得先问问清楚。具体合同房是指什么?
日期:2009-06-22 18:19:59
经理的表情让我们的心情一下子澎湃起来,全部人赶紧速度冲入会议室听经理传达。会开的并不长,主要的问题就是关于楼龄的界定。
上文讲过,因为这个政策出得急,很多细节方面没有准确的说明。最最重要的一条就是:对于第一次转手的房产,以什么时间确定其应缴税额。
大家知道,一手楼客户买房以后,往往可能过了好几年才能出房产证。而新政策对于房产应缴税的描述是“购买”多少多少年应缴多少多少税,而不是“出证”多少多少年应缴多少税(前面关于政策的解读是后来已经更正的,并不是笔者的错误)。所以,按照哪个时间为标准,就成了最重要的问题。而一大早去到房管局的,都是询问这个问题。
房管局并没有及时回答问题。事实上连他们自己也无法确定应该按照哪个时间执行。据我后来一个在房管局工作的朋友描述,当时他们局长简直到了焦头烂额的地步。不单外面交易所等着许多急于知道答案的人们,他自己交易所的工作人员也在等指示才能开始工作,更有许多头头脑脑们也都纷纷打电话到房管局找局长要答案。而这个局长实际上一大早上班就已经打电话向市里要指示。而市里给的答复是,也在等省里的指示。。。。
好在等待的时间也并不长,大约也就上班后一个小时左右,答复出来了:在国家没有新的政策解释下来之前,各个房管局可自行决定执行的标准。而这个局长接到指示后,果断拍板:缴税时间标准以购房发票和房产证两者时间靠前的为准。没有购房发票的一律以出证时间为准。房屋的成交价格以业主自觉申报为准。还有就是如果没有发票可以证明原价的。即使超过两年,只要没过五年。也不能按照差额报税,必须按照申报价格全额纳税。
这个消息太及时了,我们做的楼盘90%都是这种情况,购买的时间都差不多四五年,出证时间却大都是一年多。也就是说,本来在我们手里这些可能要黄的单子全都可以过了缴全额税的关口。而以自觉申报成交价为主而不是评估价为主的申报方式,也让做低房价成为可能,只要将成交价比业主的购买价高一点点就行了。
事情基本都交代完了,最后我们经理一改这几天蔫蔫的样子,找回了平日对我们张牙舞爪的气势,唾沫横飞的吼道:“记住了,这是我们难得的机会,因为政策到时候肯定还会统一以出证时间为标准的。时间紧迫,你们赶紧把买卖双方的资料统计一下,看看有多少要办快件的资料有多少,要多少钱。让后打电话给你们客户看谁出这个钱,我们原则上建议是一人一半。还有记得让你们的业主把购房发票找出来。各位加油啊,谁能把手头上的单全部过户了,下个月额外奖励,重奖~!”
所有人直接无视了他最后一句话。他老人家月月都会奖励人,所谓的重奖每次也就三四百块钱左右,如果全能落袋凭良心讲也很是不错了。问题是每次发了奖金后他都会开心的告诉大家,某某某(中奖人)为了感谢各位同事,决定晚上请大家吃大餐。于是每个月中奖的同事,到最后没有不倒贴钱的。后来每次发奖金的日子,被我们统称为“出血日!”
突如其来的希望让大家又充满了动力,所以人都快马加鞭的干起活来。各种资料的快件费用少则几百元,多的也就三四千元。所以和客户们的谈判还是比较成功,大部分客户都同意对半分担这些费用,只有少数实在难搞的客户,在我们忍痛主动减少中介费的情况下,也基本都解决了。
这次政策的调整,还很是意外的养肥了一批人。那年交易出了新规定,交易时都要附上最新的宗地图和分户图并盖房管局的章。而那年以前出的证都没有分户图。这个时候就要向房管局申请办理。本身来说办理这个是免费的,只是要十五个工作日才能拿。如果要想快拿,就得找人办快件。原来快件的通价统一都是八十,到政策发布后,立马升到四百。。。。。
还有就是按揭公司和银行的一些人,也很是发了一笔。赎契的正常排队可能要几个月才能拿回房产证。但如果你肯花三千块钱的话,连申请带扣款加拿证,三天也就搞掂了。。。。
日期:2009-06-22 22:57:03
楼主你一定要帮帮我啊,我正想买二手楼因为急着要结婚了,但是我手里的钱还差一点交不起首期,楼主有什么办法吗?我想办高评估,你看行不?能不能跟业主说好只给定金先,等贷款下来就转给他!我有公积金贷款,可做到三十万,再加点商业贷款就行了。
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1.首先你的整个问题逻辑是很错误的,呵呵。
2.你能办高评估,贷款额就高了,那么首期自然就少了。所以根本不存在你什么贷款下来了再转。
3,没有业主会在只收定金的情况下转名的。
日期:2009-06-22 23:04:33
谢谢楼上各位,我是想问问要不要收集些证据,以免到时候打官司,他说没证据证明是他拖时间(如果他反咬说是我在拖时间没去递件呢?),所以我想发个催促函给他,以证明是他在拖时间。我是否是多此一举?还是太胆小了?
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